Gartenpflege: Wer ist in der Pflicht?
Hat der Vermieter die Gartenpflege auf seine Mieter übertragen, so ist dieser auch für bestimmte Arbeiten im Garten verantwortlich. Allerdings gibt es auch Aufgaben, die laut Mietrecht nicht vom Vermieter auf seine Mieter umgelegt werden können.
Wenn im Mietvertrag nichts explizit zur Gartenpflege vereinbart wurde, so ist laut Mietrecht grundsätzlich der Vermieter zuständig und entsprechend dazu verpflichtet, diese zu übernehmen (§535 BGB). Hierzu gehören alle notwendigen Arbeiten, um den Garten in einem gepflegten Zustand zu halten und für seine Instandhaltung zu sorgen.
Grundsätzlich ist Gartenpflege Vermietersache
Auch Arbeiten wie zum Beispiel das Vertikutieren des Rasens und sogar das Fällen eines Baumes müssen in dem Fall vom Vermieter erledigt werden. Ohne ausdrückliche Regelung im Mietvertrag sind Mieter auch dann nicht automatisch für die Pflege zuständig, weil ihnen vom Vermieter die Nutzung des Gartens gestattet wurde.
Aber
Im Mietvertrag kann der Vermieter durchaus festlegen, dass der Mieter den Garten pflegen muss. Es kann sich dabei auch um einen Garten handeln, der zu einem Mehrfamilienhaus gehört und sich somit mehrere Mietparteien im Wechsel kümmern. Hat allerdings in einem Mehrfamilienhaus nur eine Mietpartei das spezielle Sondernutzungsrecht für den Garten, so ist auch nur diese allein für die Gartenpflege zuständig.
Allerdings
Ist im Mietvertrag wiederum die genaue Art der Gartenpflege nicht definiert, sind laut §§ 133, 157 und 242 BGB nur einfache Arbeiten zu verrichten, die keine Fachkenntnisse erfordern und keine hohen Kosten mit sich bringen. Das hat auch das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Urteil entschieden (AZ 10 U 70/04).
Diese „einfache Gartenpflege“ bedeutet also zum Beispiel:
- Unkraut jäten
- Rasen mähen
- Beete umgraben
- Laub beseitigen
In diesem Fall hat der Vermieter keine genauen Vorschriften im Bezug auf die Durchführung der Arbeiten machen. Er hat also nicht vorzugeben, wie oft der Rasen gemäht werden muss. Die Mieter haben dementsprechend zwar ihre Freiheit bei der Gartenpflege, müssen aber darauf achten, dass der Garten in einem ordentlichen Zustand gehalten wird und nicht verwildert.
Wer trägt die Kosten?
Übernimmt der Mietern die Gartenpflege, stellt sich als nächstes die Frage: Wer muss die notwendigen Geräte zur Verfügung stellen? Bei der Gartenpflege muss sich der Mieter selbst die Gartengeräte beschaffen, nicht nur Harken, Spaten, etc. sondern auch den Rasenmäher.
Aber
für den Winterdienst ist der Vermieter zuständig, Schneeschaufeln, Besen und Sand bereitzustellen.
Es ist auch möglich, dass Mieter zu größeren Gartenarbeiten verpflichtet werden, wie z.B. Hecken schneiden oder Bäume und Sträucher stutzen (natürlich nur in den gesetzlich zugelassenen Zeiten). Dies muss allerdings ebenfalls im Mietvertrag festgehalten werden. Wenn diese Arbeiten nicht im Mietvertrag geregelt sind und der Vermieter ein professionelles Unternehmen beauftragt, kann er die entstandenen Kosten nicht vom Mieter zurück verlangen, wenn im Mietvertrag keine konkreten Aufgaben im Rahmen der Gartenpflege genannt sind und auch die Übernahme der Kosten nicht geregelt ist (Amtsgericht Würzburg AZ 13 C 779/17). Wenn diese Kostenübernahme allerdings im Mietvertrag vereinbart ist, können evtl. hohe Kosten für die Mieter entstehen, z.B. für Zaunreparaturen oder die Pflege eines Gartenteichs.
Abrechnung in den Betriebskosten
In der jährlichen Betriebskostenabrechnung können Vermieter auch die Kosten für die Gartenpflege auf die Mieter umlegen, sofern eine Vereinbarung (wie oben beschrieben) im Mietvertrag notiert ist.
Umlagefähig sind Personal- und Sachkosten, die regelmäßig für die Gartenpflege anfallen. Das sind z.B.:
- Rasenpflege
- Reinigung und Pflege von Gartenwegen
- Schneiden von Hecken, Bäumen und Unkrautbeseitigung
- Entasten und Baumfällarbeiten bei morschen oder kranken Bäumen und Sträuchern
- Abfuhr von Gartenabfällen
- Reinigung und Pflege von Spielplätzen
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, wie z.B. der Austausch von Pflanzen, die durch Menschen, Tiere oder einen Sturm beschädigt wurden, sowie Material zur Ausbesserung der Gartenwege.
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Gestaltung darf Mieter in die Hand nehmen
Hat der Mieter den Außenbereich mitgemietet, darf er diesen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben auch nutzen. Sowohl das Aufstellen von Spielgeräten wie Schaukel und Rutsche als auch die Bepflanzung des Garten nach eigenen Vorstellungen sind größtenteils erlaubt. Einschneidende Umgestaltungen wie das Fällen von Bäumen, das Aufstellen eines Gartenhauses oder das Anlegen eines Teiches müssen hingegen mit dem Vermieter vereinbart werden.
Größere Arbeiten muss der Vermieter übernehmen
Wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde, ist der Vermieter grundsätzlich für die gesamte Pflege des Gartens verantwortlich. Enthält der Vertrag hingegen eine allgemeine Formulierung wie „der Mieter übernimmt die Gartenpflege“, fallen aufwendige Arbeiten wie das Fällen bzw. Beschneiden eines hochgewachsenen Baumes oder das Vertikutieren und Neuanlegen des Rasens in die Verantwortung des Vermieters. Doch in manchen Verträgen werden auch solche Gartenarbeiten ausdrücklich auf den Mieter übertragen. Im anderen Fall ist der Eigentümer berechtigt, anfallende Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf seine Mieter umzulegen.
Mieter darf eigene Pflanzen mitnehmen
Hobbygärtner stecken oft viel Arbeit, Geld und Zeit in die Gartenpflege. Viele von ihnen möchten deshalb die mühsam gehegten Pflanzen bei einem Umzug mitnehmen. Dieses Recht steht dem Mieter auch zu. Die eigenhändig gesetzten Blumen, Sträucher oder Bäume bleiben Eigentum des Mieters – auch nach dessen Auszug. Ausnahmen bilden nur tief verwurzelte Sträucher und Bäume, die sich nur mit erheblichem Aufwand entfernen lassen und dabei den umliegenden Gartenbereich beschädigen würden.
Diese Pflanzen gehen nach dem Ende des Mietverhältnisses in den Besitz des Vermieters über. Entfernt der Mieter Teile der Bepflanzung, muss er den Garten so weit wie möglich wieder in den Zustand zurückversetzen, in dem er ihn beim Einzug übernommen hat. Aufgestellte Spielgeräte, angelegte Teiche oder Baumhäuser müssen dann ebenfalls ab- bzw. zurückgebaut werden.
Quelle: Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen e. V.
Michael Schmidt
Bachelor of Arts (B.A.), Immobilienmanagement
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