Vie­le Men­schen, die ein Haus kau­fen, bau­en möchten oder ei­ne en­er­ge­ti­sche Sa­nie­rung an ih­rem Ge­bäu­de durch­füh­ren wol­len, sind aktuell sehr ver­un­si­chert. Grund da­für sind et­li­che Themen, die uns zur Zeit umtreiben und die wir in diesem Blog-Artikel etwas beleuchten möchten.

Das Weltkli­ma zu retten ist die eine Sache, aber an­ge­sichts massiv stei­gen­der Ener­gie­prei­se ist es für jeden einzelnen wichtig, sich über den Energieverbrauch Gedanken zu machen und diesen zu re­du­zie­ren, um Kosten zu sparen.

Der Aus­bau er­neu­er­ba­rer Energien und die ef­fi­zi­en­te Nut­zung dieser ist deshalb auch im privaten Bereich ein wichtiger Punkt. In Deutsch­land ver­braucht der Gebäu­de­sek­tor etwa 35 % der En­er­gie und ist auch für 30 bis 35 % der CO₂-Emissio­nen im Land ver­ant­wort­lich.

Ein Grund hierfür ist, dass laut Deutscher Umwelthilfe etwa 70 %1 al­ler Wohn­gebäu­de in Deutsch­land vor 1979 gebaut wurden, als es noch kei­ner­lei ge­setz­li­che Vor­ga­ben für Wär­me­schutz oder en­er­gie­spa­ren­de An­la­gen­tech­nik gab. Zwar gibt es mittlerweile für Neu­bau­ten entsprechende Energieef­fi­zi­enz­stan­dards aber durch den hohen Bestand werden 75 % der in Haus­hal­ten ver­brauch­ten Wär­me im­mer noch fos­sil2 er­zeugt.

Lohnt es sich, das alte Haus in Watte zu packen?

Wie schnell En­er­gie­prei­se stei­gen kön­nen, haben wir im Jahr 2023 gesehen und je hö­her die En­er­gie­prei­se sind, des­to schnel­ler amortisieren sich Maß­nah­men in energetische Sanierungen. Diese können aber nicht nur die Energiekosten senken, sondern natürlich auch den Wert der Im­mo­bi­lie steigern. Laut Deutscher Energie-Agentur verbrauchen vor 1979 ge­bau­te Ge­bäu­de durchschnittlich fünf­mal mehr En­er­gie als Häu­ser, die nach 2000 er­rich­tet wur­den.3 Zwar re­fi­nan­zie­ren sich In­ves­ti­ti­ons­kos­ten durch geringere En­er­gie­kos­ten, allerdings müssen diese Kosten auch finanziert werden. Gerade ältere Hauseigentümer haben oft damit ein Problem und können diese Investitionen, so sinnvoll sie auch sein mögen, nicht realisieren.

Sei es die Fas­sa­den­däm­mung, eine Pho­to­vol­ta­ikanlage auf dem Dach, neue Fens­ter mit Wär­me­schutz­ver­gla­sung oder der Tausch der alten Hei­zungs­an­la­ge . . . erst ein­mal ent­ste­hen Kos­ten. Pauschale Aussagen zu den Möglichkeiten und Notwendigkeiten gibt es nicht, denn so un­ter­schied­lich wie die ein­zel­nen Häu­ser sind, so unterschiedlich sind auch die Mög­lich­kei­ten der en­er­ge­ti­schen Sa­nie­rungsmassnahmen. Professionelle En­er­gie­be­ra­ter können entsprechende en­er­ge­ti­sche Be­rech­nun­gen durchführen und För­der­mög­lich­kei­ten aufzeigen.

Ein Beispiel:
Ein Haus mit dem Ef­fi­zi­enz­haus-Stan­dard “EH55” be­nö­tigt nur noch 55 % der Pri­mär­ener­gie des sogenannten Re­fe­renz­hau­ses. Um die­ses Ziel zu er­rei­chen, müsste man an einem äl­te­ren Haus ei­ne Fas­sa­den­däm­mung von etwa 16 – 18 cm anbringen. Bei ei­nem kalkulierten En­er­gie­preis von 0,14 €/kWh * wür­de sich die­ses In­ves­tment in­ner­halb 12 Jah­ren amortisiert haben, da man für die Däm­mung eines Hauses man mit ei­ner Nut­zungs­zeit von 40 Jah­ren rechnet.4
(* laut Daten von Verivox kostet eine Kilowattstunde (kWh) Gas am 19.01.2024 im Mittel 7,9 Cent. Im Herbst 2022 lag er mit gut 40 Cent pro kWh auf dem Höhepunkt)

Nie­mand kann heu­te vor­her­sa­gen, wie sich die En­er­gie­prei­se zukünftig ent­wi­ckeln werden. Aber auch die Verkaufschancen für sanierte Ge­bäu­de sehen at­trak­ti­ver aus. Ei­ne Ana­ly­se des Im­mo­bi­li­en­spe­zia­lis­ten Jo­nes Lang La­Sal­le (JLL) ergab, dass Kauf­prei­se für Ge­bäu­de der bes­ten En­er­gie­klas­sen A und A+ um 28 % höher waren, als die der schlech­tes­ten En­er­gie­klas­sen G und H 5.

Lohnt sich eine Wärmepumpe im Altbau?

Der Wech­sel von fos­si­len Brenn­stof­fen wie Gas und Öl, hin zu Er­neu­er­ba­ren En­er­gien kann sich auch im Be­stand auszahlen. Durch die politisch instalierte und immer weiter steigende CO₂-Ab­ga­be wer­den Gas und Öl un­ab­hän­gig vom eigentlichen Markt­prei­s im­mer teu­rer. Je nach den jeweils gültigen En­er­gie­prei­sen kann sich die In­ves­ti­ti­on in ei­ne neue Wär­me­pum­pe schon innerhalb von 10 Jah­ren oder weniger amortisiert haben. Wenn der Strom für die Wär­me­pum­pe dann noch über ei­ne eigene Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge auf dem Dach produziert wird, besteht weiteres Einsparpotential.
Mit ei­ner Ki­lo­watt­stun­de (kWh) Strom kön­nen Wärmepumpe 3 oder mehr kWh Wär­me be­reit­stel­len.6 Über 50% aller 2022 neu ge­bau­ten Wohn­häu­ser hei­zen bereits mit Wär­me­pum­pen.7 

Nun wird oft behauptet, dass sich Wärmepumpen bei älteren Bestandshäusern nicht lohnen. Bei Be­standsimmobilien ei­ge­nen sich aber 75 % ebenfalls für ei­ne Um­rüs­tung auf Wär­me­pum­pen8 wobei es natürlich auf die bau­li­chen Ge­ge­ben­hei­ten ankommt, ob und wie sich der Wärmepumpeneinbau lohnt. Oft ist ein ren­ta­bler Be­trieb auch oh­ne eine kostenintensive Voll­sa­nie­rung oder aufwändig zu ersetzende neue Heiz­kör­per möglich. 

Eine Ana­ly­se des Fraun­ho­fer Instituts ergab, dass Wär­me­pum­pen auch im Be­stand zu­ver­läs­sig funktionieren und die Leis­tungs­un­ter­schie­de nicht si­gni­fi­kant groß sind.9 Wenn aber der Ge­bäu­de­ener­gie­stan­dard umso besser ist, des­to ef­fi­zi­en­ter ar­bei­tet natürlich auch die Wär­me­pum­pe, hier können auch einzelne Sa­nie­rungs­maß­nah­men (Fens­ter­tausch, Däm­mungen, etc.) die man zeitversetzt, je nach Finanzierungsmöglichkeiten umsetzen kann, durchaus hel­fen, die sogenannte “Vor­lauf­tem­pe­ra­tur” zu ­sen­ken und damit die Leis­tung der Wär­me­pum­pe immer weiter zu stei­gern. (Die Vor­lauf­tem­pe­ra­tur ist die Tem­pe­ra­tur des Heiz­was­sers, das in die Heiz­kör­per hineinläuft. Bei einem schlecht ge­dämmten Haus ist diese idR höher, da viel Wär­me ver­lo­ren geht. Bei gut ge­dämmten Häusern, Wärmeschutzverglasung, etc. ist der Wär­me­ver­lust niedriger und die Vor­lauf­tem­pe­ra­tur kann niedriger sein, um die gewünschte Temperatur zu halten. Für ei­nen ef­fi­zi­en­ten Be­trieb einer Wärmepumpe soll­te die Vor­lauf­tem­pe­ra­tur mög­lichst un­ter 45 Grad lie­gen.10)

Ein nied­ri­ger En­er­gie­ver­brauch ist die bes­te Mög­lich­keit, bei den immer schwerer zu kal­ku­lie­ren­den En­er­gie­prei­sen gelassen zu bleiben. Die erwähnten Be­rech­nun­gen des Fraun­ho­fer ISE zei­genauf, dass Wär­me­pum­pen sogar in den meis­ten Be­stands­immobilien lang­fris­tig güns­ti­ger sind als neue Gas­hei­zun­gen. Zu Beginn sind die An­schaf­fungs­kos­ten für ei­ne Wär­me­pum­pe zwar hö­her als bei ei­ner Gas­hei­zung, was sich aber aufgrund nied­ri­ger Be­triebs­kos­ten am Ende auszahlt. In­stal­liert man zum Beispiel in ein Ein­fa­mi­li­en­haus heu­te ei­ne Wär­me­pum­pe statt ei­ner neu­en Gas­hei­zung, so würde man ak­tu­ell, un­ter Be­rück­sich­ti­gung der In­ves­ti­ti­ons­kos­ten, etwa 12 % der En­er­gie­kos­ten pro Jahr sparen. 11 Ein Grund dafür ist der deutlich höhere Wirkungsgrad der Wärmepumpe im Ver­gleich zu an­de­ren Heiz­tech­no­lo­gi­en (siehe nebenstehende Grafik). Bei steigenden Gaspreisen steigt diese Ersparnis weiter, bei eigener Stromproduktion, zum Beispiel durch eine eigene Photovoltaikanlage, ergibt sich ein weiteres Plus.

Grafik zur Veranschaulichung der Wirkungsgrade verschiedener Heizungen

Vergessen Sie nicht: Eine Photovoltaikanlage birgt spezielle Gefahren, die oft in alten Gebäudeversicherungen nicht abgesichert sind: Melden Sie sich deshalb frühzeitig bei uns für ein Angebot unserer neuen INTER-PV-Versicherung:

Ein weiterer wichtiger Punkt in Sachen Kostenexplosion ist der sogenannte Emis­si­ons­han­del. Al­lein durch die CO₂-Ab­ga­ben entstehen für ei­n Ein­fa­mi­li­en­haus innerhalb der nächs­ten 20 Jah­re Zu­satz­kos­ten in Hö­he von ca. 16.000 Eu­ro für ei­ne Gas­hei­zung, bei Ölheizungen sogar ca. 23.000 Eu­ro.12

 

Nachhaltige und integrative Stadtentwicklung

Das Thema “nachhaltige und integrative Stadtentwicklung” war bereits Thema meiner eigenen Bachelorarbeit im Fachgebiet Immobilienmanagement.

Leider sind “ab­rei­ßen und neu bau­en” heu­te vielerorts noch Stan­dard, obwohl es aus aus Sicht der Nachhaltigkeit eher vermieden werden sollte. Insbesondere Bau­ma­te­ria­li­en ha­ben ei­nen CO₂-Fu­ß­ab­druck und die Entsorgung alter, nicht trennbarer Baustoffe, sowie von Kunst- oder Ver­bund­stof­fen ist ein Re­cy­cling meist un­mög­lich und somit belastend für Natur und Umwelt. Hier sind die Begrifflichkeiten “Natur & Umwelt” nicht mit der aktuellen Klimahysterie gleichzusetzen. Klar ist: je län­ger ein Bau­ma­te­ri­al ver­wen­det wird des­to bes­ser und desto nachhaltiger. 
Hier gibt es verschiedene Konzepte: Schon bei der Er­rich­tung und Sanierung eines Ge­bäu­des können Ma­te­ria­li­en ver­wen­det werden, die be­reits re­cy­celt sind oder zur Her­stel­lung kei­ne fos­si­len En­er­gie­quel­len be­nö­ti­gen wie zum Beispiel Holz oder Lehm. Bei der mo­du­la­ren Bau­wei­se, bei der Bau­tei­le nicht ver­klebt, son­dern zu­sam­men­ge­steckt werden, sind Sa­nie­rungen, der Rück- oder Um­bau eines Ge­bäu­des erheblich einfacher und die Materialien wiederzuverwerten oder recyclebar.

Hier finden Sie in Kürze den Link zu meiner Bachelorarbeit im Studiengang Immobilienmanagement zum Thema “Nachhaltige und integrative Stadtentwicklung”.

Bei Fragen im Vorfeld können Sie sich gern jederzeit an mich wenden:

Michael Schmidt
Bachelor of Arts (B.A.), Immobilienmanagement
Geprüfter Fachmann für Versicherungsvermittlung (IHK)
-Kundenbetreuer-

INTER Versicherungsgruppe
Republikstraße 45
39218 Schönebeck (Elbe)

Mobil: 0175 299 299 5
Office: 039 28 763 963 6
eMail: michael.schmidt@inter.de

Quellen:

1 Deutsche Umwelthilfe e.V., Energetische Gebäudesanierung, 2017
2 https://de.statista.com/infografik/28242/anteil-der-energietraeger-am-energieverbrauch-fuer-wohnen-in-deutschland/
3 Deutsche Energie-Agentur, „Keine Energiewende ohne Wärmewende“, https://www.dena.de/themen-projekte/energieeffizienz/gebaeude/
4 https://www.focus.de/finanzen/deutliche-studien-daemmen-nur-die-dummen-neuer-streit-ueber-energiesparsame-gebaeude_id_194210607.html
5 Jones Lang LaSalle, https://www.jll.de/de/presse/Wohnhaeuser-mit-schlechter-Energiebilanz-leiden-unter-Preisabschlaegen
6 FIW, ifeu (2023): Wärmeschutz und Wärmepumpe – warum beides zusammengehört, https://www.ifeu.de/fileadmin/uploads/pdf/2023_FIW_ifeu_Wärmeschutz_und_Wärmepumpe.pdf
7 Statistisches Bundesamt (2023): Pressemitteilung Nr. N034 vom 12. Juni 2023, https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/06/PD23_N034_31121.html
8 https://www.ffe.de/projekte/waermepumpen-ampel/ Bei der Eignungsbewertung wurden unter anderem der Abstand zu Nachbargebäuden, die Grundstücksfläche und die Dachfläche berücksichtigt.
9 Fraunhofer ISE, https://www.ise.fraunhofer.de/de/forschungsprojekte/wpsmart-im-bestand.html
10 Deutsche Umwelthilfe, Faktenpapier Wärmepumpe (2023), https://www.duh.de/fileadmin/user_upload/download/Projektinformation/Energieeffizienz/W%C3%A4rmepumpen/230412_Faktenpapier_W%C3%A4rmepumpe_final.pdf
11 Deutsche Umwelthilfe, Faktenpapier Wärmepumpe (2023),
12 https://www.vattenfall.de/infowelt-energie/waermepumpe-amortisation https://www.mcc-berlin.net/fileadmin/data/C18_MCC_Publications/2023_MCC_CO2-Bepreisung_Klimaneutralität_Verkehr_Gebäude.pdf

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