Viele Menschen, die ein Haus kaufen, bauen möchten oder eine energetische Sanierung an ihrem Gebäude durchführen wollen, sind aktuell sehr verunsichert. Grund dafür sind etliche Themen, die uns zur Zeit umtreiben und die wir in diesem Blog-Artikel etwas beleuchten möchten.
Das Weltklima zu retten ist die eine Sache, aber angesichts massiv steigender Energiepreise ist es für jeden einzelnen wichtig, sich über den Energieverbrauch Gedanken zu machen und diesen zu reduzieren, um Kosten zu sparen.
Der Ausbau erneuerbarer Energien und die effiziente Nutzung dieser ist deshalb auch im privaten Bereich ein wichtiger Punkt. In Deutschland verbraucht der Gebäudesektor etwa 35 % der Energie und ist auch für 30 bis 35 % der CO₂-Emissionen im Land verantwortlich.
Ein Grund hierfür ist, dass laut Deutscher Umwelthilfe etwa 70 %1 aller Wohngebäude in Deutschland vor 1979 gebaut wurden, als es noch keinerlei gesetzliche Vorgaben für Wärmeschutz oder energiesparende Anlagentechnik gab. Zwar gibt es mittlerweile für Neubauten entsprechende Energieeffizienzstandards aber durch den hohen Bestand werden 75 % der in Haushalten verbrauchten Wärme immer noch fossil2 erzeugt.
Lohnt es sich, das alte Haus in Watte zu packen?
Wie schnell Energiepreise steigen können, haben wir im Jahr 2023 gesehen und je höher die Energiepreise sind, desto schneller amortisieren sich Maßnahmen in energetische Sanierungen. Diese können aber nicht nur die Energiekosten senken, sondern natürlich auch den Wert der Immobilie steigern. Laut Deutscher Energie-Agentur verbrauchen vor 1979 gebaute Gebäude durchschnittlich fünfmal mehr Energie als Häuser, die nach 2000 errichtet wurden.3 Zwar refinanzieren sich Investitionskosten durch geringere Energiekosten, allerdings müssen diese Kosten auch finanziert werden. Gerade ältere Hauseigentümer haben oft damit ein Problem und können diese Investitionen, so sinnvoll sie auch sein mögen, nicht realisieren.
Sei es die Fassadendämmung, eine Photovoltaikanlage auf dem Dach, neue Fenster mit Wärmeschutzverglasung oder der Tausch der alten Heizungsanlage . . . erst einmal entstehen Kosten. Pauschale Aussagen zu den Möglichkeiten und Notwendigkeiten gibt es nicht, denn so unterschiedlich wie die einzelnen Häuser sind, so unterschiedlich sind auch die Möglichkeiten der energetischen Sanierungsmassnahmen. Professionelle Energieberater können entsprechende energetische Berechnungen durchführen und Fördermöglichkeiten aufzeigen.
Ein Beispiel:
Ein Haus mit dem Effizienzhaus-Standard „EH55“ benötigt nur noch 55 % der Primärenergie des sogenannten Referenzhauses. Um dieses Ziel zu erreichen, müsste man an einem älteren Haus eine Fassadendämmung von etwa 16 – 18 cm anbringen. Bei einem kalkulierten Energiepreis von 0,14 €/kWh * würde sich dieses Investment innerhalb 12 Jahren amortisiert haben, da man für die Dämmung eines Hauses man mit einer Nutzungszeit von 40 Jahren rechnet.4
(* laut Daten von Verivox kostet eine Kilowattstunde (kWh) Gas am 19.01.2024 im Mittel 7,9 Cent. Im Herbst 2022 lag er mit gut 40 Cent pro kWh auf dem Höhepunkt)
Niemand kann heute vorhersagen, wie sich die Energiepreise zukünftig entwickeln werden. Aber auch die Verkaufschancen für sanierte Gebäude sehen attraktiver aus. Eine Analyse des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL) ergab, dass Kaufpreise für Gebäude der besten Energieklassen A und A+ um 28 % höher waren, als die der schlechtesten Energieklassen G und H 5.
Lohnt sich eine Wärmepumpe im Altbau?
Der Wechsel von fossilen Brennstoffen wie Gas und Öl, hin zu Erneuerbaren Energien kann sich auch im Bestand auszahlen. Durch die politisch instalierte und immer weiter steigende CO₂-Abgabe werden Gas und Öl unabhängig vom eigentlichen Marktpreis immer teurer. Je nach den jeweils gültigen Energiepreisen kann sich die Investition in eine neue Wärmepumpe schon innerhalb von 10 Jahren oder weniger amortisiert haben. Wenn der Strom für die Wärmepumpe dann noch über eine eigene Photovoltaikanlage auf dem Dach produziert wird, besteht weiteres Einsparpotential.
Mit einer Kilowattstunde (kWh) Strom können Wärmepumpe 3 oder mehr kWh Wärme bereitstellen.6 Über 50% aller 2022 neu gebauten Wohnhäuser heizen bereits mit Wärmepumpen.7
Nun wird oft behauptet, dass sich Wärmepumpen bei älteren Bestandshäusern nicht lohnen. Bei Bestandsimmobilien eigenen sich aber 75 % ebenfalls für eine Umrüstung auf Wärmepumpen8 wobei es natürlich auf die baulichen Gegebenheiten ankommt, ob und wie sich der Wärmepumpeneinbau lohnt. Oft ist ein rentabler Betrieb auch ohne eine kostenintensive Vollsanierung oder aufwändig zu ersetzende neue Heizkörper möglich.
Eine Analyse des Fraunhofer Instituts ergab, dass Wärmepumpen auch im Bestand zuverlässig funktionieren und die Leistungsunterschiede nicht signifikant groß sind.9 Wenn aber der Gebäudeenergiestandard umso besser ist, desto effizienter arbeitet natürlich auch die Wärmepumpe, hier können auch einzelne Sanierungsmaßnahmen (Fenstertausch, Dämmungen, etc.) die man zeitversetzt, je nach Finanzierungsmöglichkeiten umsetzen kann, durchaus helfen, die sogenannte „Vorlauftemperatur“ zu senken und damit die Leistung der Wärmepumpe immer weiter zu steigern. (Die Vorlauftemperatur ist die Temperatur des Heizwassers, das in die Heizkörper hineinläuft. Bei einem schlecht gedämmten Haus ist diese idR höher, da viel Wärme verloren geht. Bei gut gedämmten Häusern, Wärmeschutzverglasung, etc. ist der Wärmeverlust niedriger und die Vorlauftemperatur kann niedriger sein, um die gewünschte Temperatur zu halten. Für einen effizienten Betrieb einer Wärmepumpe sollte die Vorlauftemperatur möglichst unter 45 Grad liegen.10)
Ein niedriger Energieverbrauch ist die beste Möglichkeit, bei den immer schwerer zu kalkulierenden Energiepreisen gelassen zu bleiben. Die erwähnten Berechnungen des Fraunhofer ISE zeigenauf, dass Wärmepumpen sogar in den meisten Bestandsimmobilien langfristig günstiger sind als neue Gasheizungen. Zu Beginn sind die Anschaffungskosten für eine Wärmepumpe zwar höher als bei einer Gasheizung, was sich aber aufgrund niedriger Betriebskosten am Ende auszahlt. Installiert man zum Beispiel in ein Einfamilienhaus heute eine Wärmepumpe statt einer neuen Gasheizung, so würde man aktuell, unter Berücksichtigung der Investitionskosten, etwa 12 % der Energiekosten pro Jahr sparen. 11 Ein Grund dafür ist der deutlich höhere Wirkungsgrad der Wärmepumpe im Vergleich zu anderen Heiztechnologien (siehe nebenstehende Grafik). Bei steigenden Gaspreisen steigt diese Ersparnis weiter, bei eigener Stromproduktion, zum Beispiel durch eine eigene Photovoltaikanlage, ergibt sich ein weiteres Plus.
Vergessen Sie nicht: Eine Photovoltaikanlage birgt spezielle Gefahren, die oft in alten Gebäudeversicherungen nicht abgesichert sind: Melden Sie sich deshalb frühzeitig bei uns für ein Angebot unserer neuen INTER-PV-Versicherung:
Ein weiterer wichtiger Punkt in Sachen Kostenexplosion ist der sogenannte Emissionshandel. Allein durch die CO₂-Abgaben entstehen für ein Einfamilienhaus innerhalb der nächsten 20 Jahre Zusatzkosten in Höhe von ca. 16.000 Euro für eine Gasheizung, bei Ölheizungen sogar ca. 23.000 Euro.12
Nachhaltige und integrative Stadtentwicklung
Das Thema „nachhaltige und integrative Stadtentwicklung“ war bereits Thema meiner eigenen Bachelorarbeit im Fachgebiet Immobilienmanagement.
Leider sind „abreißen und neu bauen“ heute vielerorts noch Standard, obwohl es aus aus Sicht der Nachhaltigkeit eher vermieden werden sollte. Insbesondere Baumaterialien haben einen CO₂-Fußabdruck und die Entsorgung alter, nicht trennbarer Baustoffe, sowie von Kunst- oder Verbundstoffen ist ein Recycling meist unmöglich und somit belastend für Natur und Umwelt. Hier sind die Begrifflichkeiten „Natur & Umwelt“ nicht mit der aktuellen Klimahysterie gleichzusetzen. Klar ist: je länger ein Baumaterial verwendet wird desto besser und desto nachhaltiger.
Hier gibt es verschiedene Konzepte: Schon bei der Errichtung und Sanierung eines Gebäudes können Materialien verwendet werden, die bereits recycelt sind oder zur Herstellung keine fossilen Energiequellen benötigen wie zum Beispiel Holz oder Lehm. Bei der modularen Bauweise, bei der Bauteile nicht verklebt, sondern zusammengesteckt werden, sind Sanierungen, der Rück- oder Umbau eines Gebäudes erheblich einfacher und die Materialien wiederzuverwerten oder recyclebar.
Hier finden Sie in Kürze den Link zu meiner Bachelorarbeit im Studiengang Immobilienmanagement zum Thema „Nachhaltige und integrative Stadtentwicklung“.
Bei Fragen im Vorfeld können Sie sich gern jederzeit an mich wenden:
Michael Schmidt
Bachelor of Arts (B.A.), Immobilienmanagement
Geprüfter Fachmann für Versicherungsvermittlung (IHK)
-Kundenbetreuer-
INTER Versicherungsgruppe
Republikstraße 45
39218 Schönebeck (Elbe)
Mobil: 0175 299 299 5
Office: 039 28 763 963 6
eMail: michael.schmidt@inter.de
Quellen:
1 Deutsche Umwelthilfe e.V., Energetische Gebäudesanierung, 2017
2 https://de.statista.com/infografik/28242/anteil-der-energietraeger-am-energieverbrauch-fuer-wohnen-in-deutschland/
3 Deutsche Energie-Agentur, „Keine Energiewende ohne Wärmewende“, https://www.dena.de/themen-projekte/energieeffizienz/gebaeude/
4 https://www.focus.de/finanzen/deutliche-studien-daemmen-nur-die-dummen-neuer-streit-ueber-energiesparsame-gebaeude_id_194210607.html
5 Jones Lang LaSalle, https://www.jll.de/de/presse/Wohnhaeuser-mit-schlechter-Energiebilanz-leiden-unter-Preisabschlaegen
6 FIW, ifeu (2023): Wärmeschutz und Wärmepumpe – warum beides zusammengehört, https://www.ifeu.de/fileadmin/uploads/pdf/2023_FIW_ifeu_Wärmeschutz_und_Wärmepumpe.pdf
7 Statistisches Bundesamt (2023): Pressemitteilung Nr. N034 vom 12. Juni 2023, https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/06/PD23_N034_31121.html
8 https://www.ffe.de/projekte/waermepumpen-ampel/ Bei der Eignungsbewertung wurden unter anderem der Abstand zu Nachbargebäuden, die Grundstücksfläche und die Dachfläche berücksichtigt.
9 Fraunhofer ISE, https://www.ise.fraunhofer.de/de/forschungsprojekte/wpsmart-im-bestand.html
10 Deutsche Umwelthilfe, Faktenpapier Wärmepumpe (2023), https://www.duh.de/fileadmin/user_upload/download/Projektinformation/Energieeffizienz/W%C3%A4rmepumpen/230412_Faktenpapier_W%C3%A4rmepumpe_final.pdf
11 Deutsche Umwelthilfe, Faktenpapier Wärmepumpe (2023),
12 https://www.vattenfall.de/infowelt-energie/waermepumpe-amortisation https://www.mcc-berlin.net/fileadmin/data/C18_MCC_Publications/2023_MCC_CO2-Bepreisung_Klimaneutralität_Verkehr_Gebäude.pdf