Immobilienpreise

Sinkende Verkaufspreise – Steigende Baukosten

Warum sinken die Verkaufspreise für Immobilien trotz fehlender Wohnungen?

Warum steigen die Versicherungsprämien trotz sinkender Verkaufspreise?

In letzter Zeit fragen mich viele Kunden und auch einige Kollegen, ob ich ihnen das Phänomen erklären kann, dass auf der einen Seite die Verkaufspreise von sogenannten „Gebrauchtimmobilien“ sinken aber die Versicherungsprämien für die gleichen Häuser gestiegen sind.

Mit meinem immobilienwirtschaftlichen Studium und der fachkundigen Ausbildung im Versicherungssektor habe ich glücklicherweise den Einblick in beide Bereiche, denn genau da besteht das Problem hinter dieser aktuellen Entwicklung: Es sind zwei verschiedene Werte.

Ich versuche diese hier einmal anschaulich zu erklären. Dafür müssen wir uns erstmal den Unterschied zwischen Neubau und Bestandsimmobilie und deren Preisentwicklung anschauen:

Warum steigen Neubaupreise aktuell so rasant?

In Deutschland fehlt Wohnraum. Das wissen wir schon seit einigen Jahren und die Politik hat seit langem ein Ziel: 400.000 Wohnungen sollen pro Jahr neu gebaut werden. Dieses Ziel wurde noch nie erreicht, in 2022 waren es unter 300.000. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden im August 2023 19.300 neue Wohnungen genehmigt, 31,6 % weniger als im Vorjahresmonat. Dabei sind die Baugenehmigungen für alle Gebäudearten rückläufig, besonders bei den Ein- und Zweifamilienhäusern.
Zwischendurch schwingen Enteignungsdebatten mit (durch die übrigens keine neuen Wohnungen entstehen) sowie auch die Frage nach einer Quadratmeterbegrenzung pro Person oder sogar die Idee, dass Alte und Alleinstehende ihre großen Häuser für junge Familien zur Verfügung stellen sollten. Alles das hilft nicht bei der Frage nach neuem Wohnraum.

Dirk Wohltorf, der Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD, in dem ich selbst auch Mitglied bin, sagte nach dem Wohnungsbaugipfel im September 2023 im Kanzleramt: „Bund, Länder und Kommunen sollten aufhören, sich gegenseitig die Schuld für die Krise zuzuschieben. Jeder muss Verantwortung für die Reanimierung des Wohnungsbaus übernehmen. Das heißt, der Bund muss für auskömmliche Förderung sorgen, die Ländern müssen sich bei der Grunderwerbsteuer bewegen und die Kommunen ihre Behörden mit Kompetenz und Personal ausstatten, um den Baugenehmigungen nicht weiter im Weg zu stehen“.
Quelle: www.ivd.net

Preise ergeben sich durch Angebot und Nachfrage.
Das ist eine einfache marktwirtschaftliche Regel, die wahrscheinlich jeder aus der Schule kennt. Und genau hier liegt das Problem: Die Nachfrage nach Wohnraum ist aktuell sehr hoch und das Angebot nicht ausreichend. Dadurch stiegen in den letzten Jahren kontinuierlich die Preise, sowohl im Neubausektor, als auch auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt.

Nun kommen seit kurzem noch weitere Punkte hinzu:
– Durch die derzeit steigende Inflation steigen natürlich auch die Preise für Baumaterial.
– Durch den Preisanstieg im Energiesektor sowie für Kraftstoffe steigen nicht nur die Herstellungskosten, sondern auch die Transportkosten zusätzlich.
– Durch die Verknappung der Lieferwege z.B. durch Sanktionen oder kriegsbedingt wegbrechende Lieferanten bzw. Lieferwege, sinkt die Menge des zur Verfügung stehenden Baumaterials (siehe oben: Angebot – Nachfrage).
– Durch den seit Jahren voranschreitenden Fachkräftemangel, insbesondere im Handwerk, steigen ebenfalls die Preise für die auszuführenden Arbeiten (siehe oben: Angebot – Nachfrage).
– Die rasant gestiegenen Zinsen drücken zusätzlich aus zwei Richtungen die Preise nach oben: Zum einen benötigen Lieferanten und Bauunternehmen mehr Geld für Vor- und Zwischenfinanzierungen, des Weiteren sind auch die Finanzierungskosten der Käufer erheblich höher.

All diese Punkte haben dafür gesorgt, dass im Neubausektor die Preise regelrecht explodiert sind.

Das statistische Bundesamt hat in einer Pressemitteilung erklärt, dass die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland im Februar 2023 um 15,1 % gegenüber Februar 2022 gestiegen sind >>Link<<

Warum sinken Preise für Gebrauchtimmobilien?

2023 kam es zu einem überraschenden Rückgang der Immobilienpreise. Nach einem jahrelangen Boom sinken die Preise nun so stark wie seit über 20 Jahren nicht mehr. Im ersten Quartal 2023 sanken die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen in Deutschland durchschnittlich um 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal.

Auch in diesem Bereich spielt das Zinsniveau eine große Rolle, sowie politische Entscheidungen wie Bauvorschriften und Förderprogramme, die defacto nicht mehr vorhanden sind. Die kräftig gestiegenen Zinsen haben Kredite stark verteuert, die hartnäckig hohe Inflation hat die Kaufkraft verringert, sodass sich viele den Hauskauf einfach nicht mehr leisten können. Auch hier reguliert nun die Regel von Angebot und Nachfrage den Preis: Wenn es sich wenig Menschen leisten können, eine Bestandsimmobilie zu kaufen, sinkt die Nachfrage und damit der Preis.

Die Sparkasse hat hierzu eine Menge interessanter Zahlen zusammengetragen: >>Link<<

Ein weiteres Entscheidungskriterium für mögliche Kaufinteressenten ist die aktuelle Unklarheit über die zukünftigen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Gebäudeenergiegesetz (auch als Heizungsgesetz bekannt). Welche Investitionen und Verpflichtungen kommen wann und in welcher Größenordnung auf Hausbesitzer zu?
Solange das nicht für jeden transparent ersichtlich und nachvollziehbar zu kalkulieren ist, halten sich auch Kaufinteressenten zurück, die sich den Kauf finanziell aktuell zwar leisten könnten aber ein zu hohes Risiko für Folgeinvestitionen und die damit einhergehende Belastung sehen (Zinsen, Inflation, etc.).

Und warum steigt meine Gebäudeversicherung?

Nun fragen viele Kunden zu Recht:
„Wenn doch der Wert meiner Bestandsimmobilie sinkt, warum steigt dann die Versicherungsprämie?“

Das ist recht einfach erklärt:
Bei dem versicherten Haus handelt es sich zwar um eine Bestandimmobilie (deren Preise aktuell sinken) aber dieses Haus ist für den Schadenfall so versichert, dass im schlimmsten Falle, bei einem Totalschaden, ein neues Haus in gleicher Bauart und Ausstattung zu heutigen Preisen errichtet werden kann. Inklusive aller Kosten für den Architekten, die Planung sowie den eigentlichen Hausbau, sowie auch die Kosten für den Abbruch des Gebäudes, die folgenden Aufräumarbeiten, Grundstückssicherung, Baumfällarbeiten, etc..
Obwohl also das versicherte Haus aktuell im erzielbaren Verkaufswert verliert, steigt im Gegenzug der Preis für einen Wiederaufbau im Schadenfall.

Obwohl die INTER Versicherungsgruppe den Beitragssatz (und somit den Preis) seit Jahren stabil hält, haben sich durch die oben erklärten Zusammenhänge die Versicherungsbeiträge erhöht. Wichtig zu wissen ist: Hier greifen die Mechanismen einer Versicherungsform, welche trotz inflationärer Baupreise vollständigen Schadenersatz verspricht. Und darauf kommt es an.
Mit dem Preisanstieg in allen Bereich der Bauwirtschaft sowie der Inflation und den gestiegenen Zinsen, etc. ist entsprechend auch eine höhere Leistung im Schadensfall verbunden.

Daraus resultiert dann leider auch ein entsprechend höherer Wiederaufbauwert eines versicherten Hauses und dadurch auch die Versicherungsprämie. Diese wird übrigens nicht allein durch die Versicherungsgesellschaft festgelegt sondern ist an den Baupreisindex gekoppelt.
Wer mehr dazu wissen möchte, kann das im folgenden Beitrag nachlesen: >>Link<<