Wenn Mieter zu Maklern werden – und Eigentümer die Zeche zahlen
Ein aktuelles Urteil aus Karlsruhe bringt Klarheit in eine Grauzone, die längst zur Schattenwirtschaft geworden ist: Mieter dürfen ihre Wohnung nicht gewinnbringend untervermieten.
Was viele als clevere Lösung für den Urlaub oder den Auslandsaufenthalt sehen oder sogar als ein vollwertiges Geschäftsmodell nutzen, entpuppt sich juristisch als Vertragsbruch. Im konkreten Fall hatte ein Berliner Mieter seine Wohnung für mehr als das Doppelte der eigenen Kaltmiete weitervermietet – und kassierte kräftig ab. Der BGH sagt dazu: Das ist verboten. Untervermietung darf nur zur Deckung der eigenen Mietkosten dienen, nicht zur persönlichen Bereicherung.
Das Urteil ist ein Weckruf. Denn es zeigt: Nicht immer sind es die Eigentümer, die die Mietpreise nach oben treiben. Oft sind es Mieter, die mit gieriger Kalkulation Wohnungen zu Mini-Hostels umfunktionieren – ohne Rücksicht auf Nachbarn, Eigentümer oder die soziale Verantwortung, die mit Wohnraum einhergeht.
Die Folge? Eigentümer stehen plötzlich für Nebenkosten gerade, haften für Schäden, und müssen sich mit gestressten Hausgemeinschaften herumschlagen – während der eigentliche Profiteur längst die Koffer gepackt hat.
Wer also glaubt, mit der eigenen Mietwohnung ein lukratives Geschäftsmodell aufziehen zu können, sollte sich dieses Urteil genau anschauen. Karlsruhe hat klargestellt: Wohnraum ist kein Spekulationsobjekt. Und wer das ignoriert, riskiert die Kündigung – zu Recht.
Urteil VIII ZR 228/23: Karlsruhe stoppt gewinnorientierte Untervermietung
Am 28. Januar 2026 hat der BGH (Az. VIII ZR 228/23) ein deutliches Zeichen gesetzt: Wer seine Mietwohnung untervermietet, darf damit keinen Gewinn erzielen. Das Urteil betrifft insbesondere möblierte Wohnungen – und entlarvt eine Praxis, die in angespannten Wohnungsmärkten längst zur Regel geworden ist.
Ein Berliner Mieter zahlte selbst 460 € Kaltmiete, vermietete seine Wohnung aber während eines Auslandsaufenthalts für 962 € weiter – zuzüglich Nebenkosten. Die Wohnung war möbliert, doch der BGH stellte klar: Möblierung rechtfertigt keinen beliebigen Aufschlag. Die Kündigung durch die Vermieterin war rechtmäßig, die Räumungsklage erfolgreich.
Die Botschaft:
Untervermietung ist kein Geschäftsmodell. Sie dient dem Erhalt von Wohnraum bei veränderten Lebensumständen – nicht der persönlichen Bereicherung. Wer mehr verlangt als zur Deckung der eigenen Kosten nötig, verliert das Recht auf Untervermietung und riskiert die Kündigung.
Möblierte Wohnungen:
Der BGH kritisiert zudem, dass es bislang keine gesetzliche Regelung für Möblierungszuschläge gibt. Die Praxis, Wohnungen möbliert zu überhöhten Preisen weiterzugeben, wird damit rechtlich nicht gedeckt. Eine geplante Gesetzesinitiative soll künftig klare Grenzen setzen.
Berlin: Das einzige Bundesland mit offiziellen Leitlinien
Berlin hat als bisher einziges Bundesland „Leitlinien für Möblierungszuschläge bei Wohnraum“ veröffentlicht.
Diese sollen Vermieter und Mieter dabei unterstützen, faire und nachvollziehbare Zuschläge zu vereinbaren.
Sie sind nicht gesetzlich bindend, aber sie werden in der Praxis häufig als Orientierung genutzt.
Was regelt Berlin konkret?
- Möblierungszuschläge müssen transparent und nachvollziehbar berechnet werden.
- Zuschläge sollen sich am Zeitwert der Möbel orientieren, nicht am Neupreis.
- Der Zuschlag muss im Mietvertrag ausgewiesen werden.
- Mieter haben einen Auskunftsanspruch über die Berechnung des Zuschlags (wegen der Mietpreisbremse).
Auch wenn in Berlin sonst nicht viel funktioniert: Wenn es Möglichkeiten gibt, die Menschen am Geld verdienen zu hinden, dann ist man in der Hauptstadt vorne mit dabei.
Derzeit gibt es keine weiteren Bundesländer, die eigene Leitlinien oder verbindliche Regeln für Möblierungszuschläge veröffentlicht haben.
ABER: Viele Gerichte – besonders in Großstädten – orientieren sich an der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin, das schon 2003 festgelegt hat, dass der Möblierungszuschlag sich am Zeitwert der Möbel orientieren muss.
Das bedeutet:
Auch ohne offizielle Leitlinien folgen viele Gerichte bundesweit dem Berliner Modell.
Warum ist das wichtig?
Weil der Markt für möblierte Wohnungen in vielen Städten explodiert – oft als Umgehung der Mietpreisbremse. Das belegen auch Mietervereine: Möblierte Wohnungen liegen im Schnitt 60 % über den üblichen Mieten.
Für Vermieter:
- Möblierungszuschläge sind erlaubt – aber nur in angemessener Höhe.
- Die Berechnung muss offengelegt werden.
- Überzogene Zuschläge können zur Rückzahlung oder Mietsenkung führen.
Für Mieter:
- Sie können Auskunft über die Berechnung verlangen.
- Sie können überhöhte Zuschläge anfechten.
- Möblierte Vermietung schützt Vermieter nicht vor der Mietpreisbremse.
Das Urteil aus Karlsruhe betrifft zwar die Untervermietung, aber es zeigt denselben Grundsatz:
👉 Wohnraum ist kein Spekulationsobjekt.
👉 Weder Vermieter noch Mieter dürfen überzogene Gewinne erzielen.
Das Urteil stärkt damit indirekt auch die Position gegen überhöhte Möblierungszuschläge.
Der Deutsche Mieterbund stellt des Urteil als Schutz für Mieter dar. Allerdings darf nicht vernachlässigt werden, dass auch Vermieter durch dieses Urteil vor gierigen Mietern geschützt werden:
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