Warum Hausbau in Deutschland unbezahlbar ist
Kein Eigenheim für Nomalverdiener
Steigende Baukosten und extrem teure Grundstücke: Das macht den Hausbau für Normalverdiener derzeit unbezahlbar.
Nach verschiedenen Berechnungen ist es für zwei Durchschnittsverdiener in Vollzeit derzeit in Deutschland nicht möglich ein Haus zu bauen und zu finanzieren. Im Bundesmittel kostete ein Hausbau mit Grundstück und einer Wohnfläche von 150 m ² zuletzt zwischen 358.040 und 418.040 Euro, sagt der Baufinanzierer Dr. Klein.
Nach Angaben der Finanzierungsplattform Europace lagen die Durchschnittskosten für einen Neubau sogar noch höher – nämlich bei 509.142 Euro. Über Europace werden über 20 % aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt.
Eine Bestands-Immobile zu kaufen ist auch nicht viel billiger. Hier kosteten 150 m² Wohnfläche nach Angaben des Baufinanzierers Dr. Klein im bundesweiten Durchschnitt 429.825 Euro. Zusätzlich zu den Kosten für das Haus und das Grundstück gibt es auch noch die Erwerbsnebenkosten. Diese belaufen sich auf bis zu 15 % der Anschaffungssumme.
Für einen Haushalt mit zwei Durchschnittsverdienern wären das 4.488 Euro. Das Nettoverdienst ist deshalb entscheidend, weil Banken in aller Regel Kreditraten von maximal 35% des Nettoeinkommens gewähren. Das wären dann für eine Durchschnittsfamilie rund 1.570 Euro. So hoch dürfte dann die monatliche Rate für den Hauskredit sein.
Für die Abzahlung rechnete man etwa mit 2 % Tilgung im Jahr. Auf dieser Grundlage errechnet sich nach MDR-Recherchen ein höchstmöglicher Kredit von 300.000 Euro, den die Bank gewähren könnte. Dazu kommt noch kommt noch das Eigenkapital, dass bei 20 % dann bei etwa 75.000 Euro läge, abzüglich der Nebenkosten für Makler, Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbuchkosten.
Bei rund 10% Nebenkosten ergibt sich eine mögliche Kaufsumme für eine Durchschnittsfamilie von 337.500 Euro. Das wäre dann in etwa der Preis, den ein Haus einschließlich Grundstück ingesamt kosten dürfen.
Baupreise steigen steil an
Baukosten und Heizungen extrem teuer
Neubau kostet 400.000 € aufwärts
Und wie hoch wären nun die Baukosten für einen Neubau? Ines Schmidt vom Baufinanzierer Dr. Klein Privatkunden AG sagte gegenüber dem MDR: „Wer heute neu baut, muss sich an die Vorschriften zur Energieeffizienz halten – und das kostet. Hier lassen sich mindestens 2.800 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter ansetzen, je nach gewünschten Ausstattungsmerkmalen. Das wären bei 130 Quadratmetern Wohnfläche durchschnittlich um die 400.000 Euro allein für die Immobilie, inklusive Baunebenkosten.“
Dabei sei es egal, ob der Neubau in Massivbauweise, also Stein auf Stein, errichtet wird, oder ob es sich um einen Holz-Fertighaus handelt.
Zu den Hausbaukosten kommen noch die Kosten für das Grundstück. Die Grundstückskosten sind nach den Baukosten der größte Kostenpunkt bei einem Hausbau. Im Durchschnitt machen sie etwa 20 bis 25% der Gesamtkosten aus.
Ein Quadratmeter Wohngrundstück kostet in Deutschland im Durchschnitt etwa 203 Euro. Ein Grundstück mit 500 Quadratmetern würde dann also durchschnittlich 101.500 Euro kosten. Dabei sind die Quadratmeterpreise je nach Region sehr unterschiedlich. In den Bundesländern Thüringen und Sachsen-Anhalt lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis zuletzt unter 60 Euro, in München über 2.100. Euro.
Europace, eine Transaktionsplattform für Finanzierungsprodukte, hat in deutschen Metropolregionen ermittelt, was für eine Immobilie durchschnittlich bezahlt werden muss. Die Erhebung ist datiert vom 2. Quartal 2023: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist München das teuerste Pflaster. Dort kosten Häuser 6.201 Euro pro Quadratmeter und sind damit doppelt so teuer wie in Dresden, Dortmund oder Hannover.
Unter allen verglichenen Metropolregionen zahlt man in Hannover mit 2.632 Euro pro Quadratmeter am wenigsten für ein Haus. Ein Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche schlägt danach in München im Durchschnitt mit 930.150 Euro zu Buche, in Hannover dagegen mit 394.800 Euro.
Michael Schmidt
Bachelor of Arts (B.A.), Immobilienmanagement
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