Wohnungsnot_Berlin – Businesscenter Schönebeck

Wohnen wird zum Luxus

Weniger als 1 % der Normalverdiener können sich eine Wohnung in Berlin noch leisten!

Im ländlichen Raum ist Neubau wirtschaftlich kaum mehr realisierbar!

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland, insbesondere in Berlin, spitzt sich weiter zu. Die Immobilienpreise steigen wieder, nachdem sie in den letzten Jahren gesunken waren. Laut dem Institut der Deutschen Wirtschaft sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 1,1 % und für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,9 % gestiegen. Gleichzeitig steigen die Mieten weiter: Neuvertragsmieten sind im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 4,7 % gestiegen, in Städten wie Leipzig sogar um 7,7 %. Experten warnen, dass Wohnen zunehmend zum Luxus wird.

Die neue Bundesbauministerin Verena Hubertz will den Wohnungsmarkt entspannen und hat sich das Ziel gesetzt, Neubauten mit einer Kaltmiete von unter 15 Euro pro Quadratmeter zu ermöglichen. Sie schlägt staatliche Garantien für Baufinanzierungen vor, um die Zinsen für Immobilienkredite zu senken und damit den Wohnungsbau zu fördern. Zudem soll der sogenannte Gebäudetyp E gesetzlich verankert werden, um Baukosten zu reduzieren.

Ein weiteres Problem ist, dass die Wohnungsmieten schneller steigen als die Inflation und die Löhne. In Berlin sind die Angebotsmieten seit 2016 um 78 % gestiegen, während die Inflationsrate nur um 26 % zugelegt hat. Besonders betroffen sind Normalverdiener: Weniger als 1 % von ihnen können sich eine Wohnung in Berlin noch leisten. Die Mietbelastungsquote liegt bei rund 30 %, und selbst für Haushalte mit mittlerem Einkommen sind nur 28 % der angebotenen Wohnungen bezahlbar.

Zusätzlich gibt es eine neue Regelung in Berlin, die Gutverdiener in Sozialwohnungen betrifft. Der Senat prüft Maßnahmen gegen Fehlbelegungen, sodass Mieter mit gestiegenem Einkommen höhere Mieten zahlen oder in andere Wohnungen umziehen müssen. Dies soll sicherstellen, dass Sozialwohnungen tatsächlich denjenigen zugutekommen, die sie benötigen.

Wer also arbeitet und seinen Lebensunterhalt selbst verdienst, soll in Berlin also zukünftig mehr Miete zahlen oder steht auf der Straße.

Die Wohnungsnot bleibt ein drängendes Problem. Der Neubau stagniert, und die wenigen neuen Wohnungen sind oft nicht bezahlbar. Während die Bevölkerung Berlins weiter wächst, bleibt das Wohnraumangebot hinter dem Bedarf zurück.

2023 wurden nur 16.000 neue Wohnungen fertiggestellt, obwohl das politische Ziel bei 20.000 lag. Die Mietpreisbremse greift nicht bei Neubauten oder umfassend sanierten Wohnungen, sodass die Preise weiter steigen.

Die Bundesregierung steht vor der Herausforderung, den Wohnungsmarkt zu stabilisieren und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ob die Maßnahmen von Verena Hubertz ausreichen, um die Krise zu entschärfen, bleibt abzuwarten. Klar ist jedoch, dass dringender Handlungsbedarf besteht.

Die durchschnittliche Kaltmiete in Berlin für Neubauwohnungen liegt bei etwa 17,48 €/m² (aktueller Stand Q4_2024).

Ein weiterer Faktor, der die Wohnkosten in Berlin beeinflusst, sind die Klimaschutzmaßnahmen des Senats. Die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind verpflichtet, in den kommenden acht Jahren 37.000 Wohnungen mit Wärmedämmung zu versehen, um die CO₂-Emissionen zu reduzieren. Die Kosten für diese Maßnahmen belaufen sich auf 3,5 Milliarden Euro und werden teilweise auf die Mieter umgelegt, da die Wohnungsbaugesellschaften Kredite aufnehmen müssen, um die Sanierungen zu finanzieren.

Dies führt zu steigenden Mieten, da die Unternehmen gezwungen sind, ihre Immobilienwerte durch Mietanpassungen zu erhöhen, um kreditwürdig zu bleiben. Die energetische Sanierung ist zwar notwendig, doch aufgrund der Schuldenbremse kann der Senat die Kosten nicht vollständig übernehmen, was die finanzielle Belastung für Mieter weiter verschärft.

Die Bundesbauministerin Verena Hubertz bezieht sich mit ihrer Aussage auf Neubauten in Deutschland insgesamt. Sie betont, dass es aktuell aufgrund hoher Baukosten kaum möglich sei, Wohnungen mit einer Kaltmiete von unter 15 Euro pro Quadratmeter zu errichten. Ihr Ziel ist es, durch staatliche Garantien und den Gebäudetyp E die Baukosten zu senken, sodass solche Mietpreise realisierbar werden.

Natürlich gibt es regionale Unterschiede: Während in Metropolen wie Berlin die Mieten oft weit über dieser Grenze liegen, sind sie in ländlichen Gebieten deutlich niedriger. Hubertz’ Ansatz zielt darauf ab, bezahlbaren Wohnraum in verschiedenen Regionen zu ermöglichen, indem Baukosten gesenkt und Finanzierungsbedingungen verbessert werden.

Das ist eine der großen Herausforderungen für den Wohnungsbau in ländlichen Regionen. Die Baukosten sind aufgrund gestiegener Materialpreise, hoher Zinsen und strengerer Energieeffizienzvorgaben erheblich gestiegen. Gleichzeitig sind die erzielbaren Mieten auf dem Land oft deutlich niedriger als in Großstädten, sodass sich Neubauten für Investoren und Bauherren wirtschaftlich kaum lohnen.

Das bedeutet, dass in vielen kleineren Städten und Dörfern kaum neue Mietwohnungen entstehen, weil die Kosten nicht durch angemessene Mieten gedeckt werden können. Gerade dort wäre aber günstiger Wohnraum wichtig, um einer weiteren Landflucht entgegenzuwirken. Ohne gezielte Förderprogramme, steuerliche Vergünstigungen oder staatliche Eingriffe bleibt der Neubau in ländlichen Gegenden wohl stark eingeschränkt.

Die Politik setzt zwar verstärkt darauf, das Land wieder attraktiver zu machen, sei es durch steuerliche Anreize, bessere Infrastruktur oder die Förderung von Homeoffice. Theoretisch klingt das vielversprechend: Weniger Pendeln bedeutet weniger Verkehrsbelastung und CO₂-Ausstoß, während ländliche Regionen wirtschaftlich gestärkt werden. Doch in der Praxis gibt es Hürden, die den Wohnungsbau auf dem Land erschweren.

Ein großes Problem ist, dass Investoren in ländlichen Gebieten kaum Neubauten finanzieren, weil sich die niedrigen Mieten dort wirtschaftlich nicht rechnen. Selbst wenn Menschen bereit wären, aufs Land zu ziehen, fehlt es oft an modernem Wohnraum. Zudem gibt es Regionen, in denen die digitale Infrastruktur – also schnelles Internet für Homeoffice – nicht ausgebaut genug ist, was einen Umzug unattraktiv macht.

Auch wenn die Politik den Trend zum Arbeiten von zu Hause unterstützen will, braucht es massive Investitionen in ländliche Wohnprojekte, Glasfaserausbau und lokale Wirtschaftsförderung, damit die Menschen tatsächlich den Schritt raus aus den Städten wagen können. Es ist also ein Balanceakt zwischen wirtschaftlicher Machbarkeit und politischen Zielen. Ob dieser gelingt, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.

Quellen: Merkur.de, de.finance.yahoo.com, www.fr.de, Berliner Zeitung, www.bz-berlin.de, www.bz-berlin.de,E&V Berliner Mietspiegel 2025; AFP

17 Euro Miete wird Deutscher Durchschnitt werden!

Unter der Überschrift „Wir brauchen eine Miete von 17 Euro pro Quadratmeter“ behandelt das Handelsblatt die aktuelle Situation und die Herausforderungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Im Mittelpunkt steht die Aussage von Lahcen Knapp, Gründer des Investmentmanagers Empira, dass für den wirtschaftlichen Neubau von Wohnungen in Deutschland eine durchschnittliche Miete von 17 Euro pro Quadratmeter notwendig sei.

Der Artikel beleuchtet, dass der Neubau von Wohnungen ins Stocken geraten ist, weil die aktuellen Mieteinnahmen oft nicht ausreichen, um die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten zu decken. Die Forderung nach höheren Mieten wird mit der Notwendigkeit begründet, Investitionen in den Wohnungsbau wieder attraktiv zu machen und so das Angebot an Wohnungen zu erhöhen. Ohne eine Anpassung der Mieten sei es laut Knapp kaum möglich, den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.

Im weiteren Kontext wird darauf hingewiesen, dass die Mietpreisbremse in Deutschland in vielen Städten noch gilt, aber möglicherweise bald ausläuft. Experten warnen, dass in nachgefragten Regionen Angebotsmieten von 17 Euro pro Quadratmeter und mehr dann zum neuen Normal werden könnten3. Kritiker befürchten, dass das Ende der Mietpreisbremse zu erheblichen Belastungen für Mieter führen würde, während Vertreter der Immobilienwirtschaft argumentieren, dass nur höhere Mieten und weniger Regulierung den Bau neuer Wohnungen fördern können.

Zusammengefasst stellt der Artikel dar, dass aus Sicht der Immobilienbranche eine Miete von 17 Euro pro Quadratmeter notwendig ist, um den Wohnungsbau wirtschaftlich zu machen.

Gleichzeitig werden die sozialen und politischen Spannungen deutlich, die mit einer solchen Entwicklung verbunden sind.

Eine Miete von 17 Euro pro Quadratmeter wird als notwendig erachtet, weil die Bau- und Finanzierungskosten für Neubauwohnungen in Deutschland in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Nach Ansicht von Vertretern der Immobilienbranche – wie dem Investmentmanager Empira – reichen die derzeitigen Mieteinnahmen oft nicht aus, um die Kosten für Grundstück, Bau, Zinsen und laufenden Unterhalt zu decken. Erst ab einer Miete von rund 17 Euro pro Quadratmeter ist es wirtschaftlich sinnvoll, neue Wohnungen zu bauen und Investitionen in den Wohnungsbau wieder attraktiv zu machen.

Hintergrund dieser Entwicklung sind mehrere Faktoren:

Gestiegene Baukosten: Die Preise für Baumaterialien, Energie und Löhne sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was die Gesamtkosten pro Neubauwohnung erhöht.
Höhere Finanzierungskosten: Durch gestiegene Zinsen verteuern sich Kredite für Bauträger und Investoren, was sich direkt auf die Wirtschaftlichkeit von Neubauprojekten auswirkt.
Regulatorische Vorgaben: Energetische Standards und andere gesetzliche Anforderungen erhöhen die Baukosten zusätzlich.
Marktbedingungen: In Ballungsräumen und Großstädten ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, aber das Angebot wächst zu langsam, weil viele Projekte an der Wirtschaftlichkeit scheitern.

Die Forderung nach einer Miete von 17 Euro pro Quadratmeter ist daher ein Ausdruck der aktuellen Marktrealität:

Nur bei diesem Mietniveau können Investoren und Bauherren die Kosten decken und einen Anreiz haben, neue Wohnungen zu schaffen. Andernfalls droht der Wohnungsneubau weiter einzubrechen, was die Wohnungsnot verschärfen würde.